Durée, dommages couverts, démarches et exemples concrets pour savoir quelle garantie faire jouer.
| Garantie | Durée | Dommages couverts | Point de départ | Démarche | Exclusions |
|---|---|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres réservés à la réception ou notifiés par écrit dans l'année, quelle que soit leur gravité. | Réception | Réserve au PV, ou notification écrite dans l'année | Usure normale, mauvais usage |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans minimum | Équipements dissociables qui fonctionnent mal, tant que le bâtiment reste utilisable pour sa destination. | Réception | Mise en demeure au constructeur | Éléments indissociables (→ décennale), équipement ajouté sans « ouvrage » en rénovation |
| Décennale | 10 ans | Solidité de l'ouvrage compromise, ou ouvrage rendu impropre à sa destination, y compris les éléments indissociables. | Réception | Déclaration à la dommages-ouvrage + mise en demeure du constructeur | Défauts purement esthétiques, désordres apparents non réservés à la réception |
La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves. Elle est contradictoire, et peut être amiable ou judiciaire. Ce n'est ni la remise des clés ni une livraison commerciale.
Source : Code civil, article 1792-6.
C'est elle qui déclenche simultanément les délais d'1, 2 et 10 ans. Un procès-verbal daté, signé et détaillé est la meilleure preuve : les défauts visibles doivent y être décrits comme réserves, avec leur localisation et, si possible, des photos. Un vice apparent accepté sans réserve est en principe purgé par la réception, comme l'a rappelé nettement la Cour de cassation en 2026 (voir la section décennale ci-dessous).
Pendant un an, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage : soit comme réserves au procès-verbal, soit par notification écrite s'ils apparaissent après la réception. Malfaçons, finitions défectueuses, non-conformités et défauts fonctionnels entrent dans ce champ : la gravité n'est pas le critère, contrairement à la décennale.
Source : Code civil, article 1792-6 ; Service Public, « Garanties après la réception des travaux ».
Exemples typiques : peinture mal exécutée, porte qui ferme mal, joint manquant, fuite légère, équipement mal réglé.
Exclusion expresse : les travaux rendus nécessaires par l'usure normale ou l'usage.
Débiteur : l'entrepreneur qui a exécuté les travaux, pas automatiquement l'architecte ou le sous-traitant.
Source : Code civil, article 2241.
Source : Code civil, article 1792-2 et article 1792-3.
Exemples concrets : menuiseries intérieures (portes, placards, volets), chauffage/climatisation individuels (radiateurs, chauffe-eau, pompes à chaleur), plomberie et sanitaires (robinetterie, éviers, WC), certains équipements électriques et systèmes de ventilation.
Depuis un arrêt publié du 10 juillet 2025, un équipement simplement ajouté ou remplacé sur un bâtiment existant ne relève ni de la biennale ni de la décennale lorsque l'intervention ne constitue pas elle-même un « ouvrage ». Le recours relève alors, en principe, de la responsabilité contractuelle de droit commun. Une rénovation lourde ou une installation mettant en œuvre de véritables techniques de construction peut, à l'inverse, constituer un ouvrage : l'analyse reste factuelle, au cas par cas.
Source : Cour de cassation, 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-22.242.
Exemple : une pompe à chaleur simplement posée en remplacement sur une maison existante, avec des travaux très modestes sur le bâti, n'est pas automatiquement couverte par la biennale ou la décennale : il faut d'abord se demander si l'intervention constitue un « ouvrage ».
La garantie biennale, contrairement à la décennale, n'a pas d'assurance légale obligatoire dédiée. En cas de problème dans les 2 ans, le propriétaire peut exiger la réparation ou le remplacement de l'équipement défectueux aux frais de l'entreprise, sans passer par un assureur spécifique.
Source : Code civil, article 1792 et article 1792-2.
Ce n'est ni le prix de la réparation ni l'apparence du défaut qui décide. Une fissure impressionnante mais purement superficielle peut ne pas être décennale ; une canalisation encastrée invisible qui prive durablement le logement d'eau peut l'être. Le juge regarde l'effet du désordre sur la solidité ou l'usage réel de l'ouvrage, pas son apparence.
Le maître d'ouvrage doit prouver le dommage, sa gravité décennale, et son lien avec les travaux du constructeur recherché, sans avoir à démontrer une faute technique. Le constructeur ne s'exonère qu'en établissant une cause étrangère (force majeure, fait déterminant d'un tiers, faute du maître d'ouvrage selon les faits).
Bénéficiaires : le maître d'ouvrage initial et les propriétaires successifs, pendant toute la durée des 10 ans.
Débiteurs : notamment l'entrepreneur, l'architecte, le technicien, le maître d'œuvre, ou le vendeur après achèvement qui a construit ou fait construire. Le sous-traitant n'a pas de garantie décennale directe envers le maître d'ouvrage, faute de contrat direct, mais d'autres responsabilités peuvent exister.
Source : Code civil, article 1792-1.
Selon Sycodés, la base de référence de l'Agence Qualité Construction qui recense plus de 670 000 dommages depuis 1995 (25 000 fiches par an, issues des expertises menées dans le cadre de l'assurance dommages-ouvrage), 67% des sinistres décennaux 2023-2025 sont liés à des défauts d'étanchéité à l'eau (en hausse depuis 61% sur 2022-2024), loin devant les défauts de stabilité (11%). En maison individuelle, les postes les plus fréquents sont la couverture en petits éléments (9,6%), les revêtements de sol intérieurs (8,3%) et les équipements sanitaires (7,7%).
Source : Agence Qualité Construction, base Sycodés, rapport 2026.
Mirage aide les entreprises du BTP à fiabiliser leurs situations de travaux et leur suivi contractuel. Si un désordre menace une réception ou une facturation en cours, parlons-en directement.
Réserver un appel de 30 minLa décennale est d'abord une responsabilité légale. L'assurance du constructeur en couvre les conséquences financières. Le professionnel doit en principe être assuré avant l'ouverture du chantier : vérifiez l'attestation, la période, les activités déclarées et leur cohérence avec les travaux ; elle doit être jointe aux devis et factures.
Source : Code des assurances, article L241-1 ; Service Public, « Garantie décennale des constructeurs », fiche vérifiée le 10 avril 2026.
La dommages-ouvrage (DO) préfinance les réparations de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient définitivement réparties, puis exerce ses recours ensuite. Elle prend normalement effet après la première année, mais peut intervenir plus tôt, notamment après une mise en demeure infructueuse pour un dommage décennal. Le code prévoit une décision de principe sous 60 jours et, en cas d'acceptation, une offre sous 90 jours à compter de la déclaration complète.
Source : Code des assurances, article L242-1.
Le défaut d'assurance décennale est sanctionné pénalement : jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende.
Source : Code des assurances, article L243-3.
Prime décennale moyenne pour un professionnel du bâtiment : 2 000 à 3 000 € par an, en hausse de 5 à 15% en 2026 selon les corps de métier (indice FFB, surprime catastrophes naturelles passée de 12% à 20% au 1er janvier 2025).
Source : France Assureurs, données 2026.
Exemple : réception le 15 janvier 2026.
L'obligation d'assurance décennale ne s'applique pas à un particulier qui réalise lui-même des travaux sur son propre bien, tant qu'il n'a pas recours à des professionnels et qu'il occupe le bien. Le piège : en cas de revente dans les 10 ans, le vendeur devient responsable de plein droit des dommages décennaux envers l'acquéreur, sans qu'aucune assurance ne le couvre, aucun assureur ne proposant de décennale rétroactive à un auto-constructeur. Une clause d'exonération dans l'acte de vente ne suffit pas à écarter cette responsabilité.
Le point de départ de la décennale est la réception prononcée par le promoteur, qui a la qualité de maître d'ouvrage, pas la remise des clés à l'acquéreur. Ce n'est qu'une fois cette réception prononcée que l'acquéreur devient à son tour maître de l'ouvrage.
Source : Code civil, article 1601-3, alinéa 2.
À adapter à votre situation, pas à recopier tel quel — un modèle générique ne remplace pas une lettre décrivant précisément votre désordre :
Non, c'est une confusion fréquente. Les trois garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) démarrent toutes le même jour : la date de réception des travaux. Elles se chevauchent pendant les deux premières années, et la décennale ne prend pas le relais après coup : elle court dès le premier jour.
La garantie est une obligation légale de réparation qui pèse sur le constructeur, prévue par le Code civil, indépendamment de toute assurance. L'assurance est le contrat qui couvre financièrement cette obligation. Seule la garantie décennale a une assurance spécifique obligatoire (assurance décennale et dommages-ouvrage). La garantie de parfait achèvement et la garantie biennale n'ont pas d'assurance légale dédiée, même si certains contrats d'assurance générale peuvent en couvrir une partie.
Pas tant qu'il occupe le bien : l'obligation d'assurance décennale ne s'applique pas à l'auto-construction pour un usage personnel. Le piège survient en cas de revente dans les 10 ans : le vendeur devient alors responsable de plein droit des dommages décennaux, sans assurance pour le couvrir, aucun assureur ne proposant de décennale rétroactive à un auto-constructeur.
C'est difficile. La réception sans réserve purge en principe les désordres apparents : la Cour de cassation a rappelé en 2026 qu'un défaut visible au moment de la réception et non réservé ne peut plus être couvert par la responsabilité décennale du constructeur. D'où l'importance de décrire précisément chaque réserve au procès-verbal plutôt que de signer « sans réserve » par facilité.
Pas automatiquement. Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2025, un équipement simplement ajouté ou remplacé sur un bâtiment existant n'entre dans le champ de la biennale ou de la décennale que si l'intervention constitue elle-même un « ouvrage », comme une rénovation lourde ou une installation mettant en œuvre de véritables techniques de construction. Une pose simple, sur des travaux très modestes, relève en principe de la responsabilité contractuelle de droit commun à la place.
En moyenne entre 2 000 et 3 000 € par an pour un professionnel du bâtiment, avec une hausse de 5 à 15% en 2026 selon les corps de métier, portée par l'indice FFB et le relèvement de la surprime catastrophes naturelles (passée de 12% à 20% au 1er janvier 2025). Le tarif réel dépend fortement de l'activité déclarée, du chiffre d'affaires et de la sinistralité passée.
Vérifiés au 1er septembre 2026. Périmètre : droit privé français de la construction. Les march és publics, la VEFA, le CCMI et les contrats d'assurance peuvent comporter des règles ou garanties supplémentaires non détaillées ici.
Avertissement : ce guide présente le droit général à visée pédagogique. Il ne remplace pas l'analyse d'un dossier, d'un contrat d'assurance ou d'une procédure en cours par un professionnel du droit de la construction.
Une fois les réserves levées, il reste souvent une retenue de garantie à suivre. Notre calculateur donne son montant et sa date limite de restitution en 30 secondes, ou parlez directement à l'équipe de votre situation.