Calculadora del IVA en obras
Qué tipo de IVA corresponde a una ejecución de obra en España, 10 % o 21 %, según las condiciones del artículo 91 de la Ley del IVA para la renovación y reparación de viviendas y para la construcción o rehabilitación con promotor, con el motivo de cada decisión y el IVA sobre su base imponible.
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La regla y su fuente
- Art. 90.Uno
- Tipo general del 21 %, salvo lo dispuesto en el artículo 91.
- Art. 91.Uno.2.10.º
- 10 % para las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de edificios destinados a viviendas, con las condiciones de destinatario, antigüedad de dos años, materiales hasta el 40 % de la base y pago bancario.
- Art. 91.Uno.3.1.º
- 10 % para las ejecuciones de obra, con o sin materiales, de contratos formalizados directamente entre promotor y contratista para construir o rehabilitar edificaciones destinadas principalmente a viviendas (al menos el 50 % de la superficie construida).
Texto consolidado de la Ley 37/1992 consultado en el BOE el 7 de octubre de 2026 (última actualización publicada ese mismo día). Tipos y condiciones vigentes a octubre de 2026. La calculadora aplica la letra de la ley; la calificación de un caso concreto puede exigir la doctrina de la Dirección General de Tributos.
Un ejemplo resuelto
Un particular encarga la reforma del baño de su vivienda, terminada hace quince años, por 10.000 euros de base imponible; el contratista aporta materiales por 3.000 euros (30 %) y cobra por transferencia. Se cumplen las cuatro condiciones: IVA al 10 %, 1.000 euros, total 11.000. Si el contratista aportara 4.500 euros de materiales (45 %), la misma obra tributaría al 21 %: 2.100 euros de IVA y 12.100 en total. La diferencia, 1.100 euros, es el coste de superar el umbral del 40 %, y en la práctica lleva a facturar los materiales por separado cuando el cliente los compra directamente.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % en obras de reforma de una vivienda?
Cuando se cumplen a la vez las condiciones del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992: el destinatario es una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para sí (o una comunidad de propietarios, o la vivienda se alquila como vivienda habitual); la construcción o rehabilitación terminó al menos dos años antes del inicio de las obras; los materiales que aporta quien ejecuta la obra no superan el 40 % de la base imponible; y el pago se hace por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.
¿Qué pasa si los materiales superan el 40 % de la base imponible?
La operación pierde el tipo reducido y tributa al 21 %. El porcentaje se calcula sobre el coste de los materiales aportados por el contratista respecto a la base imponible total de la ejecución de obra, no por partidas: una reforma con mucho material (una cocina completa, por ejemplo) suele superarlo.
¿La obra nueva de viviendas tributa al 10 %?
Sí, cuando es una ejecución de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de un contrato formalizado directamente entre el promotor y el contratista, para construir o rehabilitar edificaciones destinadas principalmente a viviendas, es decir, con al menos el 50 % de la superficie construida destinada a vivienda (art. 91.Uno.3.1.º). El contrato de un subcontratista con el contratista principal no cumple esa condición.
¿Las obras para una empresa o en un local tributan al 21 %?
Sí. El tipo reducido de renovación y reparación exige que el destinatario no actúe como empresario o profesional y que el edificio se destine a vivienda. Oficinas, locales, naves y las obras contratadas por una empresa tributan al tipo general del 21 % (art. 90), salvo que entren en el supuesto de construcción o rehabilitación con promotor del artículo 91.Uno.3.1.º.
¿Esta calculadora sustituye a la consulta con un asesor?
No. Aplica las condiciones literales de los artículos 90 y 91 de la Ley del IVA tal como figuran en el BOE a octubre de 2026. La calificación de una obra como rehabilitación, la base de los materiales o las situaciones mixtas tienen criterios de la Dirección General de Tributos que conviene revisar con un asesor antes de facturar.
El tipo de IVA se decide en el presupuesto, antes de la primera factura.
Mirage despliega agentes de IA que leen presupuestos, mediciones y contratos y vinculan cada partida a su documento de origen, para que su equipo revise las condiciones con la información ya localizada.
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